不動産REITの真相:REIT 賃貸マンション情報公式サイト

不動産REIT はますます興味深くなり、人々の関心を集めています。

中身自体はほとんど一緒ですがどこをチェックするかというと手数料はもとよりＲＥＩＴにおいてはどのような不動産を所有しているかがもっとも重要ともいえます。課税に関しては投資法人の区分によりかわってきますのでご不明な点はあらかじめ発行会社に確認しておきましょう一般的には配当所得として申告による総合課税の対象となり、受取時には所得税の20％が源泉徴収され配当時の控除はないようです。ＲＥＩＴは不動産の収益をもとに分配金の支給がされますからそのそのファンドが所有している不動産がどのような収益状態は確認するべきでしょう。目論見書、有価証券届出書との違いですが、目論見書はファンド新規発行の際の説明書類で、売り出し時に作成される説明書類が有価証券届出書です。申告分離課税は申告手続きのわずらわしさは残りますが譲渡損失が発生した場合には株式などの証券譲渡所得とあわせて損益通算することができることを覚えておきましょう。ここ数年は人気のある地域と人気のない地域の差がはっきりとした二極化傾向にあり不動産の売買利益という点につきましてはマチマチとなっていますが家賃に関しましてはバブル崩壊以降不動産の価値が急激に下がったため利回りという点につきましては、株式投資よりも利回りがいいということもあり上昇傾向にあります。

株式への投資ではどちらかというと利子や配当金に期待するのではなく、買ったときよりも高い値段で売ることで得られる利益を期待する投資家が圧倒的に多いのですが、ＲＥＩＴはどちらかというとその配当金の高さが１つの魅力となっています。不動産投信においての資産価値から割安割高を判断する方法があります。さて、不動産投資においては比較的、取引事例比較法というもので不動産の価値を決めることが多いのですが、不動産の証券化であるＲＥＩＴに関しての不動産の価値は不動産は相対取引という非常に透明度の低い方法で売買されるため最近では収益還元法という方式で不動産の価値を客観的に判断でき、その不動産がどれぐらいの収益をあげられるかに注目する手法が中心になっているようです。不動産の投資信託に限らず資産運用をするにあたってチェックするべきのもののひとつとして運用の成果をまとめた資産運用報告書というものがあります。この減価償却費は費用ではありながら、実際に金銭を外部に支払うわけではないのでファンドの手元に残っています。鑑定評価とは不動産鑑定評価基準にもとづいて評価が行われるのですが、原価法、収益還元法、取引事例比較法などをもちいて評価していくことをいいます。

ファンドの分配には利益の分配と利益を超えた金銭の分配と２種類あります。ただいずれにせよ証券化に関しても、株式投資と同じようにひとつの指標だけに固執するのではなくさまざまな指標を見ることで総合的に判断するのが重要でしょう。さて上記のようにＲＥＩＴをはじめ投資信託を行うにあたっては投資信託委託業者といって投信法に基づき設立された投資信託を運営する会社にて行います。鑑定評価手法の主流といわれているもののひとつである取引事例比較法とは、該当する不動産と同じエリアで過去に取引された同じような不動産を探し、その取引においての売買価格を基準にして不動産価値を決める方法を指します。ただし減価償却相当額の金銭は、本来、年月がたって建物が劣化するのを防ぐために、建物の修繕費や維持管理費用として利用されるものですからこの全てを分配してしまっては資産価値の劣化を招いてしまうので、ファンドは建物の長期修繕計画などを立てて、資産価値の向上に努める一方で、減価償却相当額をどの程度分配するかを検討しています。この目論見書には、それぞれの投資家が理解しやすいように目論見書の概要や投資の手引きをはじめ投資に関するQ＆Aといったものが記載されていますから参考にしてみましょう具体的には目論見書、有価証券届出書には、証券情報、ファンドの状況へ概要、投資方針、管理及び運営の仕組み、投資主の権利行使をはじめ投資法人の概況、その他の関係法人の概況などが記載されておりそのＲＥＩＴを知るうえで役に立つ方法が満載です。

投資信託委託業者の認可のためには、投資家保護のために様々な厳しい基準が設けられています。こういった点がＲＥＩＴの人気に拍車をかけているのですが、もうひとつの特徴として挙げられるのが利益を超えた金銭の分配でしょう。収益還元法の中でもディスカウンテッド・キャッシュフローというものがありますが、こちらは投資期間中の賃貸収入から得られるキャッシュフローと投資期間終了後の転売によるキャッシュフローをより詳細に分析する方法です。収益還元法とは該当する不動産からどれくらいの収益があがり、投資家に還元できるかというところに着目しています。たとえば資本金が１億円以上であることが基準のひとつとしてあげられており、認可申請時における収支見込みにおける純資産額が１億円を下回らない水準に今後も維持されることをはじめ経営者の経歴および能力は資産運用会社としての業務を公正かつ的確に遂行することができる資質投資法人の資産の運用を行う者として十分あるかどうか、また実際に資産に関する十分な知識および経験を有する者が運用を行うにあたって十分に確保されていることなどがあります。目論見書、有価証券届出書を読み込めばＲＥＩＴの中身が見えてきます。

不動産REITの関連サイト・ブログを紹介します。

J-CASTニュース : 不振続く不動産投信　「REIT合併 ...
米国ではよくあること 米国の低所得者層向け（サブプライム）住宅ローンの問題をきっかけにした世界的な信用収縮に伴い下落した不動産投信（j-reit）が立ち直れないでいる ...
http://www.j-cast.com/2007/10/

[新生銀行]　J-REIT　日本版不動産投資信託／REIT ...
芳屋 昌治 氏 プロサーチ株式会社 代表取締役社長 宅地建物取引主任者・ＣＦＰ・不動産コンサルティング技能登録
http://www.kdx-reit.com/

J-REITとは | オリックス不動産投資法人
以下の内容は、社団法人投資信託協会発行の「不動産投資法人ガイド」からの抜粋となります。詳細につきましては、 社団法人投資信託協会のホームページ をご覧ください
http://www.orixjreit.com/ir/

REIT-不動産投資信託のメリット
j-reit(不動産投資信託)初心者入門。リートで資産形成に差をつけろ ... j-reit（不動産投資信託）で資産形成に差をつけよう！高利回りのreit初心者入門
http://www.reit-school.com/

大和証券/J-REIT（不動産投資信託）
大和証券からの最新情報や店舗案内、主な商品の説明、口座開設など様々な情報を掲載しています。「ダイワのオンライントレード」へのログインはこちらから
http://www.daiwa.jp/products/fund/jrt/

ＲＥＩＴ・不動産投資信託 - ［不動産投資 ...
不動産投資のうち、最近話題になっている、不動産投資信託に関連するサイトを集めてみました。不動産投資信託は、アメリカでは「ＲＥＩＴ」と呼ばれており、すでに投資対象として重要な位置を占めています
http://allabout.co.jp/finance/realestateinvest/

不動産・REIT - ［All About マネー］All About
不動産・reitに関する基礎情報。これから不動産投資や不動産投資信託を始めたい人、既にアパート・マンション経営をしている人に向けた内容です
http://moneylife.allabout.co.jp/tcm-estate/

不動産 - Wikipedia
不動産投資信託 （reit） 地震pml プロパティマネジメント マンション 分譲マンションブランド名一覧 (企業別) 超高層マンション デザイナーズマンション リゾートマンション 日本の企業一覧 (マンション管理会社) マンション管理士 管理業務主任者
http://ja.wikipedia.org/wiki/

ロイター
ロイター ロイター通信社の日本語ニュースサイト ... ＲＥＩＴを分類から検索 ＲＥＩＴ基礎知識 分配金から探す 価格の推移から探す □ 不動産証券化商品とは
http://realestate.reuters.co.jp/

不動産の証券化
■ 不動産の証券化 ■ ■ 住宅やビルなどの不動産を、株式や社債などの証券に変換することを不動産の証券化と呼びます。対象となる不動産が生み出すキャッシュフローを得るための権利を、株式や債券といった目に見える形で表わしたものということに ...
http://www.infobank.co.jp/topic/reit/

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